年金制度の破たん問題が取り沙汰されるなか、「不動産投資」は老後資金対策としても人気を集めている。もちろん、投資である以上、リスクがないわけではない。たとえば、賃貸物件としてマンションやアパートを購入したにもかかわらず、入居者がつかないケースもある。

　こうした“空室リスク”を回避するため、不動産管理会社が建物を棟ごと借り上げ、オーナーの家賃収入を保証する「サブリース」という制度が、業界には存在する。ところが、この「家賃保証」という甘い誘い文句につられて契約した結果、結果的に保証額が減額されたり、サブリース契約そのもののを打ち切られるケースが起き、問題となっている。

　なぜ、不動産投資を保障するはずのサブリースが、オーナーを苦しめることになるのだろうか。そして、こうした落とし穴にハマらないためには、どうすれば良いのか？ 『「空き家」が蝕む日本』（ポプラ社）などの著作で知られる、不動産コンサルタントの長嶋 修氏が解説する。

リスクを抑えるはずのサブリースに苦しめられる大家

　サブリースとは、オーナーが建てたアパートを不動産管理会社が丸ごと一棟借り上げ、空室に関係なくオーナーに一定の家賃を支払う仕組みを指す。業者が介入するため、オーナーが入居者から直接、家賃を受け取る場合に比べると額は低くなるが、空室リスクや家賃の滞納リスクを抑えられるため、オーナーには一定のメリットがある。

　問題となっているのは、この仕組みを不動産会社が乱用しているケースだ。現状、サブリースには法規制がない。そのため、契約書に記載する保証額や正規の家賃に対する比率、保証期間などに下限が設けられておらず、不動産管理会社の裁量に任せられている。そのため、小さな文字で「契約内容は○年ごとに見直す」といったオーナーに不利になり得る記載をする業者がいるためだ。

　ひどい場合には、保証額が正規家賃の半額に設定されており、ローンが返せなくなったオーナーもいる。サブリース契約を結ぶアパートには家電や家具付きの物件も多いが、オーナーが契約解除を申し出たところ、不動産会社が入居者に家電・家具の引き取りを告知し、そのうえで新しいアパートへ入居斡旋を行うなどで、入居者ごと奪われてしまったケースもある。

　とはいえ、契約書の内容に違反していなければ、オーナーが訴訟を起こしたところで勝算は薄い。この状況に国土交通省も腰を上げ、2018年度中にサブリースの契約方法の見直しを行い、書式や説明の仕方を改善させる方向で動いている。

サブリースは不動産会社に美味しい仕組みである

　こう書くと、サブリースがさも恐ろしいものであるかのように捉えられがちだが、それはあくまでもオーナー側から見たケースであって、不動産会社にとっては… 続きを読む